中指研究院数据显示，11月，四大一线城市北京、上海、广州、深圳均有土地出让安排；二线城市中，杭州、成都、武汉、南京不仅均有多宗宅地出让，而且均有核心板块优质宅地。上述8个城市本级范围内将有116宗涉宅用地出让，总起始价超768亿元。
从城市分布看，南京以48宗、258.03亿元居首，成都34宗、135.48亿元次之，北京4宗、115.04亿元，广州5宗、84.64亿元，武汉17宗、73.54亿元，杭州5宗、46.91亿元，上海2宗、41.55亿元，深圳1宗、13.07亿元。
北京：驼房营地块重新上架，出让条件优化
北京共有4宗涉宅用地出让，总起始价115.04亿元。
最受关注的是朝阳区驼房营地块。该地块曾于9月暂停出让，本次重新上架时一拆为二，拆分后的两地块总起始价83亿元，出让条件进一步优化：可采用抬板设计；原本需要无偿代建的6万平方米体育场馆及300个地下停车位，调整为分地块代建并有偿回购；交易规则创新采取竞买保证金共用方式。
出让条件的调整，指向的是降低参拍企业的资金压力和代建负担。有偿回购替代无偿代建、保证金共用，都有助于提升地块的参拍意愿。
上海：第十一批次2宗宅地，浦东地块起始楼面价5.6万元/㎡
上海第十一批次宅地土拍将于11月30日举行现场交易会，本批次共2宗宅地，分别位于浦东新区和宝山区，总起始价41.55亿元。
其中，浦东新区住宅用地起始价26.55亿元，起始楼面价56020元/㎡。地块北侧即翡雲悦府项目，对应地块2024年11月经过202轮现场竞价以78.97亿元成交，成交楼面价74426元/㎡，溢价率40.37%；东侧即浦东新区Z000602单元地块，2025年2月以总价50.9亿元成交，成交楼面价74695元/㎡，溢价率33.38%。
周边地块的历史成交数据，为这宗地块的定价提供了参照：北侧和东侧地块成交楼面价均在7.4万元/㎡以上，本次起始楼面价5.6万元/㎡，留出了一定的竞价空间。
广州：荔湾东沙2宗地块，起始楼面价最高2.5万元/㎡
广州共有5宗涉宅用地出让，总起始价84.64亿元。
其中荔湾区东沙国际商贸港2宗涉宅用地起始楼面价最高，分别为25285元/㎡和23750元/㎡。两地块位于白鹅潭商务区东南角，旁边有保利珠江天悦项目，对应地块2023年由保利发展以总价82.8亿元竞得，成交楼面价25713元/㎡，保利珠江天悦一手带装修住宅均价约53000元/㎡。
荔湾两宗地块的起始楼面价与周边历史成交楼面价接近，定价参考了保利珠江天悦项目的拿地成本。
深圳：光明区1宗宅地，现房销售细则落地后首宗
深圳仅1宗光明区宅地出让，出让面积23324.12㎡，规划建筑面积68960㎡，容积率2.96，起始价13.07亿元，起始楼面价18953元/㎡。
这是深圳现房销售细则落地后挂牌的首宗宅地。现房销售对开发商的资金实力和周转能力提出更高要求，这宗地块的出让结果，将成为观察现房销售政策市场接受度的第一个样本。
杭州：钱塘区组合地块起始价18.16亿元
杭州市本级范围内有5宗涉宅用地出让，总起始价46.91亿元。
其中钱塘区有一宗组合出让地块，由2幅住宅用地、1幅商业用地组合而成，起始价18.16亿元。组合出让意味着住宅与商业需要整体统筹，对拿地企业的综合开发能力要求更高。
成都：34宗、135.48亿元，锦江地块起拍楼面价创全市新高
成都市本级范围内有34宗涉宅用地出让，总起始价135.48亿元。
其中最值得关注的是锦江区编号JJ10(070102):2026-042地块，起拍楼面价28000元/㎡，起始价22.17亿元。该起拍楼面价创成都涉宅用地起拍楼面价新高。
起拍楼面价创新高，说明核心板块优质地块的定价预期仍然较强。这宗地块的竞价结果，将成为观察成都核心区土地市场热度的重要指标。
武汉：17宗、73.54亿元，江汉区起始楼面价最高
武汉有17宗宅地拍卖，总起始价73.54亿元。
其中起始楼面价最高的地块位于江汉区，土地面积19790㎡，规划建筑面积69600㎡，起始价7.43亿元，起始楼面价10673元/㎡。
南京：48宗、258.03亿元，建邺区地块起始楼面价3.58万元/㎡
南京市本级范围内将有48宗涉宅用地出让，总起始价258.03亿元。
最值得关注的地块位于建邺区，起始价15.69亿元，起始楼面价35800元/㎡。地块旁边即檀府·河西项目，对应地块2025年12月以16.11亿元成交，成交楼面价45325元/㎡，溢价率26.35%。
此外，秦淮区也将有5宗宅地出让，起始楼面价介于17000—21000元/㎡之间。
观察：11月供地的三个特征
把八城数据放在一起看，11月土地出让有三个特征值得关注。
第一，核心板块优质地块集中入市。 北京朝阳驼房营、上海浦东、广州荔湾白鹅潭、成都锦江、南京建邺，均属于各自城市的核心或次核心板块。在土地市场整体承压的背景下，核心区优质地块成为供地主力。
第二，出让条件在优化。 北京驼房营地块调整为有偿回购、保证金共用，深圳推出首宗现房销售地块，杭州推出住宅与商业组合出让。这些规则调整，分别对应降低参拍门槛、试点现房销售、提升综合开发要求，反映出供地端在根据市场变化调整策略。
第三，定价参考周边历史成交。 上海浦东地块起始楼面价5.6万元/㎡，周边历史成交在7.4万元/㎡以上；广州荔湾地块起始楼面价2.5万元/㎡左右，周边保利项目成交楼面价25713元/㎡；南京建邺地块起始楼面价3.58万元/㎡，旁边檀府·河西项目成交楼面价45325元/㎡。起始价普遍低于周边历史成交价，为竞价留出了空间，也反映出供地端对市场承受能力的考量。
接下来需要观察的是：核心地块能否吸引多家企业参拍、深圳现房销售地块的出让结果、以及北京驼房营地块优化条件后的成交情况。11月的土地出让，将为观察年底房企拿地意愿和明年市场预期提供重要参照。
