在王府井集团旗下的北京友谊商店，消费者拎着大包小包匆匆采购的场景已不多见。取而代之的，是一幅休闲消费的鲜活图景：原本闲置的后院如今集聚了咖啡、素食、二手商店、青旅等年轻化服务业态，各品牌差异化设计风格相互交融，构成了一个“各美其美、美美与共”的花园式消费场景。
作为全国首家涉外零售企业，友谊商店“后院变主场、旧场焕新颜”的蝶变，正是《城市更新“十五五”规划》中“城市成为人民群众高品质生活的空间”这一愿景的缩影。实投财经记者日前走访调研发现，随着城市更新项目建设运营能力持续升级、多元化投融资体系日趋完善，城市发展的新动能正被进一步激活，也擦亮了城市特色风貌的底色。
激发消费活力，驱动商业创新
友谊商店把打破业态边界的“胆量”，成功转化为客流的“增量”。“主动拥抱新兴消费业态，了解并满足消费者新需求，是商业地产转型升级的必修课。”友谊商店总经理刘杰在接受记者采访时表示，一方面，基于“友谊”底蕴和涉外商店属性，特色餐饮与咖啡等服务消费业态成为“切题”答案；另一方面，开放式街区构造搭配生活休闲类业态是“应景”的选择。
消费活力的提升，推动城市更新项目实现可持续发展。依托原址改造思路，友谊商店走出了一条“小成本，大成效”的存量盘活路径。“改造全程以保留建筑特色为核心，整体改造成本仅约三千万元。”刘杰介绍，改造前项目整体空置率近80%，目前项目出租率已达100%。
王府井集团相关负责人对实投财经记者表示，集团已明确将非标商业作为重要的创新方向，目前正于全国范围内积极寻找并推进城市更新项目，将因地制宜应用北京项目的成功经验。
完善投融资体系：分层分类的多元出资模式
“钱从哪里来”是城市更新必须解决的核心命题。《规划》明确，完善财政支持政策，优化金融支持措施，积极吸引社会资本参与。
“当前国内城市更新项目已形成分层分类的多元出资模式。”仲量联行华东区战略顾问部负责人及中国区城市更新业务负责人吕玫介绍，一是政府主导型项目，以财政资金和新型政策性金融工具等支持为主，主要适用于公共空间升级和老旧小区改造等公益性较强的项目；二是政企协同型项目，由政府负责规划统筹，企业负责片区开发运营，强调通过综合开发、功能复合的模式覆盖部分更新成本；三是市场化运营型项目，由业主、产业运营商和金融机构共同参与，适用于具备明确经营现金流的商业办公楼、园区和商业街区等资产。
金融机构持续迭代服务模式，深度参与城市更新项目融资与资产盘活。北京隆福寺街区正是金融赋能城市更新的典型案例。隆福寺于2025年9月完成二期改造后，2026年春节期间举行的新春集市日均客流量达10万人次。在工商银行的定向支持下，这一文化地标变为消费胜地，隆福寺一期项目也成为全国首单“科技创新+城市更新”主题商业不动产REIT的核心底层资产之一。
“我们做的不只是一笔贷款，更是帮城市更新构建资金闭环。”工商银行北京分行公司金融业务部总经理王炜对实投财经记者表示，工商银行助力隆福寺街区实现“建设—盘活—再投资”的良性循环，为北京国际消费中心城市建设提供了可复制的金融实践路径。
政策支持加码：顶层设计与地方落地双向发力
政策对城市更新的支持力度持续加码，顶层设计与地方落地形成双向发力态势。4月，财政部、住建部联合开展2026年度中央财政支持实施城市更新行动。5月发布的《规划》为全国城市更新工作划定路线图，明确提出构建可持续的城市建设运营投融资体系。
地方层面的支持政策同样密集出台。近期发布的《上海市城市更新和住房发展“十五五”规划》提出，加大市、区财政投入，积极争取中央预算内投资、专项借款支持，用好超长期特别国债，对符合条件的城市更新项目给予专项债等支持，并落实相关税费减免政策。《江苏省金融支持城市更新工作若干措施》提出，完善多元化资金参与路径，引导资管、信托等主体以股权投资等方式支持城市更新项目，多元化筹集项目建设资金，鼓励民间资本以特许经营、合作开发等市场化方式参与城市更新建设、投资与运营。
“当前城市更新相关政策强调吸引社会资本参与，有助于激发市场活力，推动城市更新项目高质量落地。”上海易居房地产研究院副院长严跃进认为。
实投财经观察
实投财经认为，城市更新正在从“大拆大建”转向“绣花功夫”，其背后是一套关于存量资产价值再发现的系统性逻辑。友谊商店的案例证明，低成本的精细改造叠加精准的业态重构，同样能实现商业价值与城市记忆的双重激活。而隆福寺的REIT实践，则展示了金融工具在城市更新长周期、重资产特性下的关键作用——当“建设—盘活—再投资”的资金闭环跑通，城市更新便从“财政负担”蜕变为“可持续投资”。
随着“十五五”规划对投融资体系的明确指引，以及地方层面政策工具的持续丰富，城市更新有望吸引更多元的社会资本深度参与。对于商业地产运营商与金融机构而言，真正的机会在于：如何在存量空间的价值重塑中，找到可复制、可退出的商业模式。这既是技术活，更是金融活。
