近日，首批4只中证REITs全收益指数基金均完成发售，每只首次募集规模上限3亿元。中信证券认为，REITs指数基金的推出将在情绪层面带动二级交易资金，并通过建仓和调仓带来实际资金流入，有望改善当前二级市场流动性。2026年，我国公募REITs市场产品数量持续增加，底层资产类型扩大至商业不动产领域。业内人士表示，在低利率与长期配置资产稀缺背景下，公募REITs凭借稳定的现金流和高比例分红，展现出突出的配置优势。
分派率维持高位，现金回报能力突出
2026年，公募REITs继续保持高分红导向，多个项目可供分配金额的实际分配比例接近100%。根据市场数据，目前产权类REITs平均分派率约为4.5%，经营权类REITs平均内部收益率约为5.4%，展现出稳定的现金回报能力，高于同期货币基金、纯债基金的平均收益率，配置性价比较为突出。
经营权类REITs分派率整体较高。收费公路项目因现金流相对稳定，部分代表性产品年化现金流分派率可达8%至12%；能源项目在双碳战略支撑下运营稳定，光伏、风电、水电、燃气发电等各细分业态贡献了可观的分红。产权类REITs则更侧重长期资产增值与租金稳定。仓储物流和产业园区项目与实体经济关联紧密，分派率多数处于4.0%至6.0%区间；消费基础设施REITs在消费回暖趋势下贡献了良好回报；商业不动产REITs持续扩容，逐步释放分红潜力。市场人士表示，经营权类产品的高分派率一定程度上是因为剩余年限较短，适合追求较高现金回报的配置需求；产权类项目运营年限长、资产增值空间较大，适合追求稳健长期回报的投资者。
市场波动中积极因素显现，多方信号指向企稳向好
近期公募REITs二级市场虽有一定波动，但多重因素出现积极边际变化。前期部分优质标的发布原始权益人及其关联方增持计划，提振市场信心。机构普遍认为，在高分红属性和估值修复的支撑下，公募REITs市场短期波动不改长期配置价值。多家券商研究所表示，公募REITs市场已呈现反弹信号：一是市场前期调整使得部分优质标的估值性价比提升；二是4只中证REITs全收益指数基金发售完毕，市场将迎来增量资金；三是近期央行开展3000亿元隔夜逆回购操作，强化对短端流动性的精细化管理，释放了一定的宽货币信号。
长期配置价值凸显，扩募与资产优化夯实现金流基础
公募REITs产品呈现“分红打底、资本利得增厚”的收益结构，部分优质产品复权后全周期回报稳健亮眼。业内人士分析，REITs收益水平与底层资产运营质量高度相关，专业管理团队能够通过精细化运营、资产升级等方式不断提升基金价值。2026年以来，消费和租赁住房类项目在消费复苏与民生需求支撑下运营数据向好；产业园区和仓储物流类项目受益于经济结构优化，长期增长潜力释放；能源与交通类项目凭借底层资产稳定性提供了稳健回报的基本盘。同时，多只REITs已完成或正在推进扩募工作，通过将优质成熟资产注入基金组合，不仅拓宽了收入来源，也进一步分散了单一资产的风险敞口，有效夯实了现金流基础，增强了收益分配的可持续性。展望未来，随着REITs继续常态化发行、资产范围持续拓宽、指数化产品发展和制度优化，市场规模有望稳步提升。
