2025年上半年，中国房地产市场在深度调整中呈现分化态势。上市房企销售数据陆续披露，头部企业与中小房企差距进一步拉大；一线城市及部分新一线城市凭借政策支持与市场需求释放，保持成交活跃度；与此同时，西安、青岛等地出台公积金优化等稳楼市政策，北京则加强住房转租监管，推动市场规范发展。
销售数据分化：头部房企稳健，中小房企承压
从上市房企销售数据看，行业集中度进一步提升，头部房企与中小房企表现显著分化。保利发展作为行业龙头，2025年1-6月实现签约面积713.54万平方米，签约金额1451.71亿元，6月单月签约金额达290.11亿元，展现出较强的销售韧性。同时，公司持续拓展土地储备，6月新增上海杨浦区、闵行区、石家庄桥西区等5个房地产项目，需支付价款约86.12亿元，为后续发展奠定基础。
相比之下，中小房企销售压力明显。碧桂园上半年实现权益销售额167.5亿元，6月单月仅28.1亿元；正荣地产上半年累计合约销售金额23.65亿元，6月单月4.02亿元，销售规模大幅收缩。业内人士指出，中小房企受融资渠道受限、市场信心不足等因素影响，去化压力加剧，行业洗牌进一步加速。
热点城市活跃：一线及新一线成交企稳，深圳领跑
尽管市场整体处于调整期，但以深圳为代表的一线城市及部分新一线城市仍保持一定成交活跃度。深圳市房地产中介协会数据显示，2025年6月深圳二手房录得5546套，虽环比微降3.2%，但同比增长4.5%，持续高于5000套的“荣枯线”；上半年月均录得量达5851套，在政策支持、刚需及改善需求释放等多重因素推动下，市场保持了稳定态势。
深圳贝壳研究院预计，下半年在“金九银十”传统旺季及年底冲刺节点的驱动下，叠加宽松政策环境，市场成交活跃度有望较上半年进一步提升。58安居客研究院院长张波分析，一线城市核心地段高端项目因稀缺性将继续支撑均价上行，新一线、二线城市随着“好房子”项目供应增加，产品品质提升，价格有望企稳回升；而三、四线城市或延续“以价换量”策略，通过降价促销去库存。
房企转型动向：从“规模扩张”到“品质升级”
面对市场分化，部分房企开始调整经营战略，从“规模导向”转向“品质导向”。华联控股明确提出“地产保稳定，转型促发展”策略，除“御品峦山”“华联南山A区”两个在建地产项目外，不再新增土地储备或房地产开发项目，转而大力推进产业转型，以解决可持续发展问题。
张波指出，当前市场正处于从“增量下行”到“品质提升”的深度调整阶段，改善型需求将持续主导市场。房企需通过产品升级、服务优化等方式满足消费者对“好房子”的需求，才能在竞争中占据先机。
政策持续发力：公积金优化、租赁监管并行
为稳定市场预期，多地出台针对性政策。青岛扩大公积金支付购房首付款政策范围，西安加大住房公积金支持力度，促进一二手房市场联动；北京则发布《关于规范个人开展住房转租活动的通知（征求意见稿）》，要求个人转租10套（间）及以上住房需办理市场主体登记并备案，细化转租套数认定标准，规范住房租赁市场秩序。
张波认为，2025年是房地产深度调整的“过渡期”，市场在分化中寻找新平衡。政策层面，房贷利率仍有下调空间，部分城市或进一步放宽限购、限贷政策，加大对多孩家庭、新市民等群体的购房支持力度。未来，随着“好房子”建设推进、租赁市场规范发展，行业有望逐步形成以民生为导向的新发展模式。
从销售分化到政策护航，从热点城市活跃到房企转型探索，2025年上半年房地产市场在调整中孕育新动能。下半年，在政策引导与市场需求共振下，行业或将迎来更清晰的转型路径。
