5月26日，北京与杭州两地土地市场同步落槌，上演了一场生动的市场分化大戏：核心区域优质地块遭多家房企激烈争夺、高溢价成交，而部分外围板块地块则以底价平淡收场，冷热对比十分鲜明。
北京：南二环迷你地块引6家争抢，河北民企再度高调拿地
在北京，最受瞩目的当属丰台区蒲黄榆地块。该地块地处南二环外约300米的稀缺地段，吸引了包括河北福鑫在内的6家房企参与竞拍。经过线上报价与现场竞价的多轮博弈，最终由河北鑫界房地产开发有限责任公司旗下全资子公司福鑫（北京）房地产开发有限公司，以10.476亿元的价格成功摘得。经测算，该地块溢价率达16.4%，住宅部分楼面价约为6.22万元/平方米。
中指研究院土地市场研究负责人张凯向《证券日报》记者指出，蒲黄榆地块凭借极为突出的区位条件，从预申请到正式挂牌仅间隔一天，并迅速定档现场竞价。如此高效的推进速度，足以看出市场对其关注度之高。
公开资料显示，该地块体量精巧，用地面积约0.98公顷，规划建筑面积约1.98万平方米，容积率为2.02，建筑限高45米。地块距离地铁5号线与14号线交汇的蒲黄榆站仅约300米，周边商业、教育、生态等配套十分成熟。张凯分析认为，这样的地块条件非常适合规划低密度大户型产品，预计未来可向市场提供约90至100套住宅。
不过，地块的开发也面临一些隐性约束。张凯表示，项目规划中包含一条须向社会开放的11米宽街坊路，这会一定程度侵蚀实际可建面积，推高有效容积率，并对未来居住体验形成制约。此外，竞得方还需配建一处3000平方米的派出所并无偿移交，这也构成了拿地的隐性成本。
值得留意的是，此次拿地主体背后的河北鑫界并非首次布局北京核心区。该公司曾于2024年摇号竞得东城区金鱼池地块，当时的溢价率高达25%，但该项目至今尚未有实质性开发进展传出。
与核心区的火热形成反差的是，位于顺义区的高丽营组合地块，最终以8.39亿元的底价出让。张凯指出，该地块虽具备1.2的低容积率优势，未来大概率以4至6层洋房产品为主，甚至可能出现叠拼，但地处北六环外，交通、商业及医疗等配套相对薄弱，未来的产品定价与市场支撑都将面临不小的挑战。
杭州：滨江集团49轮竞价突围，转塘低密宅地遇冷
杭州土地市场同日也呈现出相似的分化行情。西湖区转塘板块推出一宗低密宅地，容积率仅1.2，并具备一定的山景资源。然而，中指研究院华东大区常务副总经理高院生向《证券日报》记者分析，尽管地块坐拥自然景观优势，但其紧邻的山坡上丘垄较多，导致开发难度和成本存在较大不确定性，显著抑制了房企的参拍意愿，最终该地块以12.07亿元的底价成交。
相比之下，萧山区北干西地块的竞争则异常激烈。该地块吸引了多家房企参与，在经历长达49轮的竞价后，最终由杭州滨江房产集团股份有限公司以24.30亿元的总价强势拿下，成交楼面价达到28419元/平方米，溢价率高达42.09%。
回顾5月份杭州的整体土拍表现，高院生总结道，未来科技城等核心区地块的溢价率均超过30%，热度不减；而转塘、临平等外围板块则表现平稳。
“这一现象清晰表明，房企正持续地将资源向去化确定性更强、安全边际更高的核心资产集中。”高院生表示，在当前行业步入慢周期的背景下，唯有兼具核心地段与卓越产品力的项目，才具备穿越周期、抵御市场波动的真正能力。
